İmar Barışına müracaat etme işlemi maalesef sona ermiştir.

İmar barışına müracaat ederek yapı kayıt belgesi almış binalar için süreç devam etmekte olup bu yapıların kat mülkiyetine geçişi ile ilgili işlemler devam etmektedir.

Diğer yandan mülkiyeti Belediye adına kayıtlı ve üzerinde işgal bulunup yapı kayıt belgesi almış yapılar için tapu alınması işlemi devam etmektedir.

Mülkiyeti Maliye Hazinesi adına kayıtlı olup üzerindeki işgal edilen yapı nedeniyle yapı kayıt belgesi almış taşınmazların 31.12.2019 tarihine kadar ilgili Milli Emlak Müdürlüğüne tapu verilmesi için müracaat etmesi koşulu ile tapu verilmesi işlemleri devam etmektedir.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı kanununun 3.maddesinde Tarım arazisi tanımlanmış olup “ Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileri..” şeklinde tanımlanmıştır.

Kısaca tanımlamak gerekirse imar planı olmayan ve halihazırda ekilip biçilen ve meyve sebze üretilen yer olarak da nitelendirebiliriz.

Yapı yapmanın ana koşullarından bir tanesi bahse konu arazinin imar planının olması gerekmektedir. İmar planının olması durumunda 3194 sayılı yasa ve uygulama yönetmeliği uyarınca gerekli işlemler yapılarak binamızı yapabilme hakkına sahip olacağız.

Pekala imar planının olmaması durumunda ne yapacağız ? Burada zaten tarla vasıflı bir arazi ile karşı karşıya olduğumuz için imar planı olmayacaktır. İşte burada karşımıza Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği çıkıyor. Bu yönetmelikte detaylı olarak plansız bir alana, köy yerleşim alanı, mezra gibi yerlere nasıl konut yapılabileceği detaylı olarak anlatılmakta.

Dikkat edilmesi gereken konu bu yönetmeliğin nerelerde uygulanacağı. Bu konuda yönetmeliğin 2.maddesinde açıklanmıştır. Yani bu yönetmeliğin uygulanabilmesi için aşağıdaki koşullara uyulması gerekmektedir.

            Madde 2- (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu Yönetmelik hükümleri;

1) Planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10 000 in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,

2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,

3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında,

4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda, uygulanır

Biz kısa ve özet olarak konuya değineceğiz. Plansız alanlar imar yönetmeliğinin 62.maddesinde ifraz edilecek parsel büyüklüklerinin 5.000 m2 den küçük olamayacağı belirtilmiştir. Yine devamında 63.madde de

 Madde 63 - (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

(Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katıaşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez.

(Değişik fıkra:RG-01/3/2019-30701)Beton temel ve çelik çatılı ser’alar mahreç aldığı yola 5.00 metreden ve parsel hudutlarına ise 2.00 metreden fazla yaklaşmamak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir. Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki ser`alar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı kat sayısına tabi değildir.

(Değişik:RG-2/9/1999-23804) Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir

Kısaca özetlemek gerekirse, tarla 5.000 m2 den küçük olmayacak, ancak %5 ine 2 katı geçmeyecek şekilde bağ evi bekçi evi tarzında yapı yapılabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken koşul ise binayı yaptıktan sonra net olarak da tarlanın 5.000 m2 kalmasıdır. Yani konut dışı alan 5.000 m2 olmalıdır. 5000 m2 arsa aldım %5 ine ev yaptım geriye 4750 m2 net kaldı maalesef olmuyor. 5250 m2 yeriniz olacak, geriye net 5.000 m2 kalmış olacak…

Başka bir koşul ise elbette parselin yolunun olması koşuludur. Parselin kadastral yoldan cephe alması gerekmektedir. Pekala parselin kadastral yola cephesi yoksa ne yapacağız ? O zaman bazı hukuksal girişimler ortaya çıkmaktadır.  Yolunuz yoksa yola cephe alan parselden tarafınıza geçit hakkı talep edeceksiniz. Geçit hakkı için bulunduğunuz yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açacaksınız. Dava açıldığı zaman mahkeme komşu parselden sizin parselinize geçmeniz için geçit hakkı kuracak ve tapuda da işlenecektir. Geçit hakkından sonra artık sizin de parselinizin bir yolu olacaktır.

Başka bir soru ise Zeytinlik aldık buraya nasıl ev yapabilirim ? Eğer tapuda arazi Zeytinlik olarak kayıtlı ve tescilli ise maalesef hiçbir şekilde konut, bağ evi vss yapamazsınız.

Gayrimenkul satışlarında kdv oranında bir çok tereddüt oluştuğu görülmektedir. Bu konuda vergi mevzuatını incelemek gerekir. 30 Aralık 2007 tarih ve 26742 sayılı resmi gazetede yayınlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile "Mal ve Hizmetlere uygulanacak katma değer vergisi oranlarının tespitine ilişkin karar" da Ek(1) ve Ek(2) nolu listelerde hangi ürün ve hizmetlerden ne kadar Kdv alınacağı belirlenmiştir.

Buna göre konumuzla ilgili olarak;

a) Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için,  % 18

b) Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1

c) Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 8

 olarak tespit edilmiştir.

Ek(1) sayılı listenin (11) ve (12). maddelerinde ;

11- Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,

12- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

konu edilmiş bunun dışında sayılanlar ise %18 KDV ye tabi olacaktır.

Buna göre;

- Net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimleri % 1,
- Belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2'nin altındaki konutlara isabet eden kısmı % 1,

- Net alanı 150 m2'nin üzerindeki konut teslimleri ile işyeri ve diğer gayrimenkul teslimleri ise % 18 oranında KDV'ye tabi olacaktır.

Diğer yandan 30 Ocak 2021 tarih ve 31380 sayılı resmi gazetede yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesine göre Ek(1) sayılı listenin 13.sırasına aşağıdaki şekilde ifade eklenmiştir.

" 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahüt işleri "

Burada bahis geçen Net Alan Tanımı

KDV uygulamasında "net alanın" tanımı 9 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde yapılmıştır. Tebliğe göre "net alan" deyimi faydalı alanı ifade etmektedir. Faydalı alandan maksat, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır. 150 m2'lik net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Ancak balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m2'lik net alanın hesabında gözönünde tutulacaktır. Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmayacak.

Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği'nin dördüncü bölümündeki açıklamalara göre belirlenmektedir.

"Halk konutu standartları" nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan; konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda; kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m'den yüksek terasların toplamının 2 m2'si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında, 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Konu hakkında 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde açıklamalar yapılmıştır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı ait oldukları konutun faydalı alanına dahil değildirler. Aşan kısımların 150 m2'lik net alanın hesabında dikkate alınması, bu şekilde bulunan faydalı alan 150 m2'yi aşıyorsa genel oranda (% 18), geçmiyorsa % 1 oranında KDV uygulanması gerekir.